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文丨顾小白 裁剪丨杜海

开头丨正经社（ID：zhengjingshe）

（本文约为3700字）

矫正通达以来，中国经济快速发展，广宽行业顺风而起。房地产，四肢国民经济的复古产业，一直走在“风与浪”的最前线，有狂飙突进，也有重要挑战。

但不论是顺境如故窘境，有的企业仍能穿越牛熊，靠持重而握续性发展。龙湖就凭借持重，作念到了顺境时快速成长，窘境时高超内功。

本年是龙湖斥地30周年。30年的风雨，见证了龙湖从创业起步到世界500强的波浪壮阔。

0 1

川渝起，500强穿越牛熊

1993年，龙湖在重庆斥地。

发展进程中，有几个关键时刻节点。比如在2000年，认真进入贸易地产领域；2003年，首个天街贸易形势于重庆开业，那时龙湖排在重庆地产行业“老三”位置。

2005年，龙湖进入北京，开启天下化布局；2018年，龙湖地产认真改名龙湖集团，龙湖物业迭代升级为“ 聪惠就业 ”。

这30年时刻，龙湖先后履历了起步阶段、贸易拓展阶段、政策转变阶段、直到2016年认真进入老练阶段。

龙湖，也从最初的单一斥地，到如今的主营业务涵盖斥地、运营、就业三大板块。

从企业计较角度，进入老练阶段的龙湖，身上最大的标签，是“财务自律”。

为什么说财务自律？从营收和净利润情况看，2022年龙湖取得营业收入2506亿元，同比增长12.2%，5年复合增长21%，属于高速增长。

赢利才气看，2022年达成归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%，在行业下行压力眼前，依旧能保握正增长，实属不易。

2023年1-6月，龙湖达成营业收入620.4亿元，归母净利润80.6亿元，毛利率为22.4%。

懂得开源，龙湖也懂得节流。

财报自满，2016-2021年，龙湖销售用度率、处理用度率分离看护在2.7%和4.5%掌握，一直处于行业较低水平。

2022年，龙湖的销售用度率、处理用度率再降至 2.1%和 2.7%，进一步讲解，龙湖对用度的管控才气极强。

四肢一家地产企业，龙湖也借债，但不借“贵钱”。

财报自满，2022年龙湖平均假贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年，融资成本相对其他房企低了许多。

因此，龙湖的偿债才气也行业率先。2022年现款短债比为3.52，净欠债率为58.1%，剔除预收账款的资产欠债率为64.8%。近期，龙湖2023年中期功绩会上公布了1到6月的最新数据，净欠债率为57.2%，剔除预收款的资产欠债率为61.9%，创近五年新低，并贯穿七年得志“三谈红线”条款，一系列方针均看护行业内的较高水准。

此外，在拿场合面，龙湖也一直遵照“不拿贵地”的原则，应时精确出击扩地面盘储备。

2022年，龙湖全年新增地盘储备34幅地块，权柄地价293亿元，平均溢价率约4%，其中约60%的形势为零溢价。

2023年1-7月，龙湖系数获取了21宗地块，主要散播在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为217.8万平素米，权柄地价176.5亿元。

龙湖集团高档副总裁兼地产航谈总司理张旭忠表示：“2023年到当今，拿地是在热门城市，溢价率有点普及，然而依然端正在10%掌握，是一个相比合理的水平。”

其实，“不借贵钱、不拿贵地”是龙湖长期的计较之谈。早在2012年，龙湖就为我方定了一个标的：延长账期同期缩短融资成本。

能赚，能省，能感性判断，这等于龙湖的“财务自律”。

宁波市中级人民法院经审理查明：2012年至2022年，被告人吴学文利用担任中信银行贵阳分行党委委员、行长助理、风险总监、副行长，中信银行宁波分行党委书记、行长等职务上的便利，为有关企业和个人在授信审批、职务晋升等事项上谋取利益，收受有关个人给予的财物共计价值人民币3302.201962万元。2013年10月，被告人吴学文作为中信银行贵阳分行风险总监、信审委员会主任，违反国家规定为贵州某矿业投资有限公司发放贷款2.5亿元。后因该公司逾期无法偿还贷款，造成1.885亿元贷款无法收回。吴学文的行为构成受贿罪、违法发放贷款罪。鉴于吴学文有自首情节，认罪认罚，部分赃款赃物已被追缴，对吴学文予以从轻处罚。法庭遂作出上述判决。

说白了，精致的进出处理才气，让龙湖的财务一直都很健康。健康的财务情状，又让龙湖的业务运营更具选拔权。这亦然一个正轮回，在此基础上，高质料发展也就水到渠成。

收尾咫尺，龙湖已贯穿三年入围2023年《钞票》世界500强，排名握续普及至第402位，在6家上榜的房企中，排名普及最高。此外，还贯穿13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；贯穿13年入选《钞票》中国500强，位居最新榜单第54位。

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3.6亿到100亿，嗟叹万千

业务上看，咫尺龙湖是三伟业务之下，都头并进的五大航谈，即斥地、运营（贸易投资，长租公寓）、就业（物业处理、聪惠营造）。

起先聊聊龙湖的斥地业务。

据龙湖表示，斥地板块由地产斥地业务构成，聚焦改善性需求，握续打磨产物品性。

在本年上半年，龙湖完成84个形势、6.2万套房源托福，100%按期托福，共达成营业额498.7亿元，托福物业总建筑面积为383.2万平素米，其中，一二线城市销售占比达95%。

在地产斥地中，龙湖也有专有的贸易运营布局：坚握一二线网格化布局策略，除却大本营西南片区外一丝布局城市中枢商圈。

其考量在于，一方面，咫尺顶级商圈栽植成本较高，高端客群的稀缺性又导致中枢城市尖端购物中心已相对富余，这对于龙湖来说，八成并不“合算”。

另一方面，在国内一二线城市东谈主口不断外溢、新城区逐渐崛起的配景下，中枢城市中迫切轨谈交通节点(TOD 花样)地区后劲强大，龙湖的策略是依托群众交通进行网格化布局，以此来对标刚需东谈主群。

而实质的财务收成，也印证了龙湖这个策略的正确性。

值得一提的是，收尾2023年6月底，龙湖贸易已进入天下32座城市，累计开业运营阛阓达81座，运营总建面为762万平素米(含车位总建筑面积为980万平素米)，全体出租率95.4%。

龙湖在地产斥场合面的前瞻性在于，在其他房企赛马圈地以高杠杆拿地作念转化斥地之时，它激情传统斥地红海，鼎力提高产物性量，以拥抱更为繁多的蓝海市场。

其次，是龙湖的长租公寓业务。

连年来，长租公寓在政策的刺激下沿途大叫大进，不少房企都在积极布局。

不外，这个生意并不好作念，前期参加强大，答复周期漫长，加上需要相配强的运营才气，没点实力还竟然玩不转。

而龙湖却把这个高门槛的生意，给周转了。

2016年8月17日，龙湖晓谕认真涉足长租公寓业态，并推出“冠寓”品牌。

2021年，龙湖冠寓成为了第一个盈利的协调式长租公寓运营商。

2022 年，龙湖长租公寓全年房钱收入为 24.4 亿元，同比增长 9%，已开业 11.6 万间，全体出租率为 88.5%，也印证了长租公寓业务能够达成握续盈利的发展可行性。

据链家推断，到2030年，中国租借东谈主口将达到3亿，房钱范畴跨越4万亿元，可见这个赛谈昔日的发展空间依然很大。

更为迫切的是，通过长租公寓业务，也让龙湖的品性与就业直往复达到了准客户群体。

拥抱更多潜在用户，不仅达成了品牌价值的延长，更是一种长期主见的坚实注脚。

终末聊聊龙湖的就业业务。

收尾2022年末，龙湖智创生存物业就业在管面积握续增长，达到3.2亿平素米，遮掩了住宅、贸易、写字楼、产业园、企业总部、城市就业等13类业态。

财报数据自满，2022年龙湖物业处理和聪惠营造构成的就业业务收入为116.7亿元，毛利率也普及至28.9%，远超房地产斥地行业不到20%的平均毛利率。

用户反映层面，龙湖智创生存已贯穿14年闲隙度超90%。

也就是说，在就业板块，龙湖既达成了本人的高盈利，又较好地得志了用户需求，达成了双赢。

这背后，是龙湖在积极地通过多样数字化、聪惠化时期，来提高就业质料，让业务和就业更高效。

比如，车库空气不好时，风契机自动开启；泥土干燥时，花园会自动浇水；下水谈井盖被出动时，维修东谈主员会收到预警信息，并赶紧赶赴现场处理。

这些生存中的每一处小细节，都是龙湖聪惠化就业的具体体现。居于其中，用户当然就体验到了更为细腻与好意思好的生存。

值得要点先容的是，2022年亮相的“聪惠营造”品牌龙湖龙智造，在日益强烈的竞争中异军突起，咫尺仍是成长为代建领域有劲的竞争者，已累计获取建管形势50多个，总建筑面积900多万平素米，其中高达90%多的建管形势散播在中枢的一、二线城市。

一言以蔽之，“三条弧线”的背后，是龙湖一直在坚握不断地高超内功。当下，不错看到的是，龙湖的业务结构仍是塌实饱胀；昔日，不错看到的是，当行业进入新周期后，龙湖也将迎来一个新高度。

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三十立，新篇章生机勃勃

30年，弹指一挥间，房地产行业历经风雨。30年千里淀，也让龙湖恶果斐然。

了了可见的是，后疫情期间，楼市正在重拾正轨。藏身当下，面向昔日，优等生龙湖仍是多维度构建起了我方的中枢护城河。

政策上，龙湖一直坚握“区域聚焦”和“多业态斥地”的发展政策。在选拔标的市场时，聚焦于具有后劲的城市和地区，在市场竞争中一直保握高度明锐性。

产物上，龙湖留心产物品性、更正和各别化，以合适不断变化的市场需求；还留心绿色建筑和智能科技的哄骗，提高产物的附加值和竞争力。

品牌上，在产物性量、就业水平、企业文化等方面的优秀进展，让龙湖有着刚烈的品牌影响力。

财务上，龙湖具有精致的财务处理才气，能够有用地进行成本运作和风险端正，确保企业持重发展。此外，还积极开展多元化融资，缩短资金成本，提高盈利才气。

昔日，龙湖的高质料发展布局，是在延续夯实基本盘的基础上，留心多元化和科技更正。

是以咱们看到，在深耕五大航谈的同期，龙湖也在不断扩大我方的业务领域。

一方面，尝试将业务拓展到其他领域，如养老、讲解注解等；另一方面，还在探索新的贸易花样，如分享经济、定制化就业等。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平还暗示，凭借各个航谈产业产生正向现款流达成内生式初始，昔日龙湖将进入到一个低杠杆、低成本、强运营、正现款流的新发展花样。

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大势上，本年7月，《中共中央国务院对于促进民营经济发展壮大的主意》认真发布，明确“勾引民营企业通过本人矫正发展、合规计较、转型升级不断普及发展质料，促进民营经济作念大作念优作念强”。

2023年，站在新的历史发轫，面临新的标的，龙湖再次起航。【特约出品】

责编|唐卫平·裁剪|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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